사망 직전 부동산 증여, 의사능력과 등기를 따로 살펴야 합니다

부모가 입원해 있는 동안 부동산이 다른 가족에게 넘어갔고, 사망 후에야 그 사실을 알게 되었습니다. 사망 직전 부동산 증여는 시점이 가깝다는 이유만으로 무효가 되지 않습니다. 반대로 등기를 마쳤다는 사실만으로 계약 당시 판단능력이나 위임 문제가 모두 해결되는 것도 아닙니다.

무엇을 근거로 소유권이 바뀌었나요?

등기 원인이 증여인지 매매인지 먼저 확인합니다. 생전 계약인지, 사망으로 효력이 발생하는 사인증여인지, 유언에 따른 유증인지에 따라 검토할 사항이 달라집니다. 민법 제554조는 증여를, 제562조는 사인증여에 대한 유증 규정의 준용을 정하고 있습니다.

등기일과 계약일은 같지 않을 수 있습니다. 사망 후에 등기가 되었다는 사정만으로 생전의 계약이 없었다고 단정하지 않고, 실제 합의가 언제 있었는지 확인해야 합니다. 계약서, 등기 신청 자료, 법무사에게 전달된 서류 등을 시간순으로 정리합니다.

의사능력은 계약 당시의 상태를 확인합니다

치매 진단이나 입원 사실 하나만으로 모든 거래가 무효가 되는 것은 아닙니다. 해당 계약의 의미와 결과를 이해할 수 있었는지를 구체적인 행위와 당시 상태에 비추어 살펴야 합니다. 진료기록뿐 아니라 간호기록, 투약 내역, 의식·의사소통 상태와 작성 과정의 자료를 함께 대조하는 이유입니다.

반대로 평소 대화를 했다는 사실만으로 복잡한 재산 처분을 충분히 이해했다고 단정하기도 어렵습니다. 짧은 영상의 일부만 떼어 해석하기보다 촬영 시점과 전체 문맥을 확인할 필요가 있습니다.

인감증명서와 위임장은 무엇을 보여주나요?

누가 서류를 발급받고 전달했는지, 본인이 직접 서명했는지, 대리인에게 어떤 권한이 있었는지를 봅니다. 대리발급 자체가 무효의 증거는 아니며, 인감이 찍혀 있다는 사실만으로 의사능력이나 대리권이 언제나 증명되는 것도 아닙니다. 거래의 전체 경위와 맞춰 판단해야 합니다.

의료자료의 보존기간은 자료 종류에 따라 다르므로 모든 기록이 같은 기간 보관된다고 생각해서는 안 됩니다. 필요한 기록의 종류와 적법한 발급 자격부터 확인해 두는 것이 좋습니다.

무효 주장과 유류분 청구는 같은 문제가 아닙니다

계약이나 유언의 효력을 다투는 것과, 유효한 증여·유증으로 자신의 유류분이 부족해졌다고 주장하는 것은 법적 출발점이 다릅니다. 한 절차를 진행하면 다른 권리의 기간도 당연히 멈춘다고 생각하지 말고, 각각의 청구와 기산점을 함께 검토해야 합니다.

자료가 확보되지 않은 상태에서는 승소 여부를 단정하기 어렵습니다. 먼저 등기사항증명서와 계약 관련 자료, 작성 시점 전후 의료기록의 보유 여부, 이미 받은 소송서류를 정리해 주세요. 재산 처분이 계속될 우려가 있다면 보전처분 필요성도 별도로 살핍니다.

유언의 효력 검토 · 상속재산분할 안내

관련 근거: 민법 제554조·제562조 및 유언 규정 ↗. 이 글은 일반 법률정보이며 특정 판결을 김앤현의 수행사례로 소개하는 글이 아닙니다.

상담을 준비하신다면

분쟁이 생긴 경위와 이미 가진 서류를 먼저 알려주세요. 김앤현은 상담에서 확인할 쟁점과 추가 자료를 정리하고, 위임이 필요한 경우 업무 범위와 비용을 설명합니다. 김현정 변호사의 서울가정법원 선정 상속재산관리인·전문가 후견인 경력과 세무사 자격은 상속재산의 관리와 법률·세무 쟁점을 함께 살피는 데 연결됩니다.

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법률정보 검토 기준: 2026년 9월 16일. 기존 글의 쟁점을 현행 법령에 맞춰 다시 정리한 일반 안내입니다. 개별 사건의 결론은 적용 법령과 사실관계에 따라 달라집니다.